ابطال سند رسمی
دعوائی است که خواسته آن اعلام با اثربودن یک یا چند سند رسمی معین است و سبب بی اثر بودن یا با اثر شدن سند رسمی مختلف است ممکن است به علت این با سند مطابق با مقررات مربوطه به آن صادر نشده باشد(ماده70قانون ثبت و ماده 1288قانون مدنی) ازاین قبیل است مورد ابطال سندمالکیت معارض و ابطال شناسنامه درموردی که یک نفر غیرشناسنامه صادر شده باشد ممکن است با بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی ازوقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول ممکن است به علت انقضاء تعهد موضوع سندرسمی، سند از اعتبار بیافتد مانند پرداخت و به سندی ماده 1292 قانون مدنی و بند چهارم ماده13آیین دادرسی مدنی.
دعوی ابطال سند مالکیت:
دعوائی است تا خواسته آن اعلام بی اثربودن سند مالکیت معارض است(لایحه قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333)ابطال سند مالکیت به استناد لایحه اختصاص به دو تعارض اسناد مالکیت ندارد بلکه نظر به ذیل ماده یک لایحه مزبور و مواردی که صدور سند مالکیت مبنی بر اشتباهاتی بوده که اصلاح آنها مخل به حقوق دیگر است دادگاه در صورت رسیدگی و احقاق حق حکم به ابطال سند مالکیت خواهد داد.
شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت:
براساس ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حق از کسی شده پذیرفته نخواهد شد و براساس ماده22قانون ثبت هیچ ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت . حال با این اوصاف و با صراحت مواد22 و 24 قانون ثبت آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش می باشد در اینجا دو نظر ابراز شده است.
عده ای معتقدند چنانچه ملکی برخلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذینفع ابطال سند مالکیت را از دادگاه بخواهد و این موضوع مغایرتی با ماده 22قانون ثبت رسیده باشد و چنالنچه در جریان ثبت ملک رعایت مقررات قانونی نشده باشد و با این وصف ملک به ثبت رسیده باشد متصرف از ماده 22قانون ثبت می باشد.
عده ای دیگر معتقدند که برابر ماده 22و 24 قانون ثبت ابطال نمی باشد چراکه قانون ثبت تشریفات خاص را برای ثبت ملک و صدور سند مالکیت قائل شده است و انتظام؟ جامعه و حقوق افراد نیز ایجاب می کند که مالکیت متزلزل نشد غیر اینصورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد.
موارد ابطال سند در اداره ثبت اسناد و املاک
ابطال سند که منجر به تغییر مالکیت نمی گردد.
ابطال سند که منجر به تغییر مالکیت می گردد.
1) ابطال سند که منجر به تغییر مالکیت نمی گردد
1-1) صدور سند مالکیت براساس صورتمجلس تفکیکی
براساس بند 318 مجموعه بخشنامه ثبتی درصورتی که ملک بعداز ثبت در دفتر املاک، برابر مقررات به قطعات آپارتمان (اعیانی)یا قطعاتی (عرصه)تفکیک شود و مالک یا مالکین تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی را می نمایند و یا مالکین مشاعی با مراجع به یکی از دفاتر اسناد رسمی درخواست تقسیم نامه حصه مشاعی خود می نمایند و با تنظیم تقسیم نامه با مراجعه به اداره ثبت درخواست صدور سند مالکیت می نماید. یکی از طبقات را در زیر ثبت اولیه ملک، ثبت و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری ثبت می کند و سپس با ابطال سند مالکیت اولیه، نسبت به هریک از قطعات آپارتمانی ، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر می نماید. ابطال سند براثر تفکیک قهراً اتفاق افتاد.
صدور سند مالکیت برمبنای انتقال رسمی
پس از ثبت ملک دردفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام مالک هرگاه مالک ملک خود را به صورت جزئی یا کلی برحسب یکی از عقود ناقله و باسند رسم انتقال یابد مالک با در دست داشتن بنجاقی معامله واصل سند انتقال یافته و موارد دیگر با درخواست صدور سند مالکیت سند اولیه باطل و سند مالکیت جدید بنام مالک صادر می شود.
صدور سند مالکیت برمبنای تبدیل اسناد مالکیت مشاعی
هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود ، درصورت تقاضای مالک به صدور سند در هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک سند مالکیت جدید صادر شود.
صدور سند مالکیت برمبنای وصیت نامه
در مورد وصیت نسبت به ملک ثبت شده باید مفاد وصیت در سند مالکیت مثل سایر معاملات قید شده، خلاصه آن به دفتر املاک فرستاده شود و همچنین درموقع عدول از وصیت ترتیب مزبور رعایت و در صورتی تا ملک مورد وصیت ثبت نشده باشد باید مفاد وصیت در پرونده ثبتی ، بایگانی و موقع صدور سند مالکیت رعایت گردد.
صدور سند مالکیت برمبنای انتقال اجرائی
ممکن است ملکی که ثبت دفتر املاک شده است بر حسب سند انتقال اجرائی به برنده مزایده و با محکوم له منتقل شود. بند(ج) ماده 155 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387، یکی از موارد ختم عملیات اجرائی را تنظیم و امضای سند انتقال اجرائی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی اعلام کرده است و طبق ماده 140 همان آئین نامه ، اجرای ثبت پس از انجام مزایده باید ظرف 48 ساعت پرونده مربوطه را ضمیمه گزارش موضوع صدور سند انتقال نماید و به نظر رئیس اداره ثبت برساند. پس مراتب جهت تنظیم سند انتقال اجرائی به دفترخانه اسناد رسمی اعلام و پس از تنظیم سند مزبور اداره ثبت محل به درخواست خریداری نسبت به صدور سند مالکیت جدید به نام منتقل الیه به استناد سند انتقال اجرائی اقدام خواهدشد.
تفکیک و افراز
ملک مشاع آن است که دو یا چند نفر نسبت به عین آن ، دارای حق مالکیت با سهم مشخص باشند. در ملک مشاع هریک از شرکاء نسبت حق مالکیت خود، در تمامی ذرات آن ملک شریک و سهیم محسوب می شود. لذا با درخواست تفکیک که همان عبارت است از احداث چند محدوده در یک محدوده خواه آن یک محدوده بین چندنفر مشاع باشد خواه مشاع نباشد پس ، چنان که برخی از استادان گفته اند: می توان به وجود دونوع مالکیت قائل شد که یکی مالکیت به نحو مشاع و دیگری مالکیت به طور مفروز و گاه دو یا چند مالک مشاعی یا مالک قطعه زمین بخواهند به قطعات کوچک تقسیم کنند باید بین مالک مشاعی یا مالک قطعه زمین بخواهند به قطعات کوچک تقسیم کنند باید بین مالک مشاعی تراضی باشد، نقشه تفکیکی و تهیه صورتمجلس تفکیکی و اختصاص قطعات به هریک از مالکین مشاعی (در صورت اشاعه) و تهیه تقسیم نامه و تنظیم ثبت ان در دفاتر اسناد رسمی درخواست صدور سند مالکیت برای هر یک از قطعات تفکیکی می نمایند که در این صورت سند مالکیت اولیه باطل ، حدود اربعه و پلاک ثبتی ان تغییر می کند .
حال افراز همان تفکیک است منتهی بین مالکین مشاع تراضی برای تقسیم یا میزان تصرف حصه مشاعی وجود ندارد( قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 نظریه 5389/7-23/10/1359 ا ح ن طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد و نسبت به املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته واجد صلاحیت برای افراز نیست بنابراین افراز ملکی که نسبت به مقداری از سهام مشاعی ان به لحاظ مجهول المالک بودن تقاضای ثبت نشده از حدود صلاحیت واحد ثبتی محل خارج و ارزیابی کلاً در صلاحیت دادگاههای دادگستری خواهد بود.
موارد صلاحیت دادگاه را در جای خود توضیح می نمایم. النهایت درصورت تفکیک و افراز سند مالکیت اولیه باطل و سند مالکیت جدید صادر می گردد.
تغییر حدود مالکیت
هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمت های جزئی از املاک خود داشته باشند ، می توان با تنظیم صورتجلسه و توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد. مستفاد از بند 372 مجموعه بخشنامه ثبتی است تا قسمتی از ملک کسر و قسمتی از ملک اضافه می گردد. تغییر در مساحت ملک بوجود می آیند ، تا منجر به ابطال سند مالکیت اولیه می گردد.
کسر مساحت
گاهی مساحت بر اثر تخریب ، تعریض گذر حدود و ثغور ملک تغییر می کند و مساحت جدید حادث می گردد ماده 45 آئین نامه قانون ثبت مقرر می دارد ، اگر پس از پلاک کوبی املاک و توزیع اظهار نامه های ثبتی از درخواست ثبت و انتشار آگهی نوبتی حسب اعلام مالک با شهرداری و با اطلاع اداره ثبت محل، معلوم شود که یک ملک براثر اصلاحات تخریب شده است ، پس از بررسی و معاینه محل و احراز واقعیت امر ، باید مراتب دردفتر توزیع اظهارنامه منعکس شود و اگرملک مزبور در دفتر املاک ثبت شده باشد لازم است مراتب در ستون ملاحضات دفتر مزبور نیز قید گردد.
صدور سند مالکیت المثنی
صدور سند مالکیت المثنی به علت از بین رفتن یا گم شدن یا به علت ریختن جوهر یا سوختگی و پارگی و یا جهات دیگر که قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد یا قابل استفاده نباشد ، قابل صدور می باشد( ماده 120 آئین نامه) مراحل صدور سند مالکیت المثنی بدین طریق است که با تقاضای ذینفع و تکمیل فرم استشهادیه و ابلاغ به دفاتر اسناد رسمی حوزه و انتشار در روزنامه کثیرالانتشار امکانپذیر می باشد و پس از صدور المثنی در صورتی که مالک جهت انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. جریان ثبتی ملک از اداره ثبت پرسش می گردد و در صورت نبودن مانع اقدام به تنظیم و ثبت سند نمایند. و فقط صدور المثنی برای اسناد دولت نیازی به طی تشریفات فوق نمی باشد و صرفاً با گواهی وزارت امور اقتصادی و دارائی ، سند المثنی صادر می گردد.
اضافه مساحت
اضافه مساحت املاک را شاید به اعتباری بتوان حقوق ترین بخش تغییرات مادی راجع به املاک دانست. زیرا مستقیماً با حقوق اشخاص برخورد دارد. اضافه مساحت ممکن است ناشی از اشتباه در نقشه برداری اولیه است که در این نوع از اصلاح سند حدود و اربعه آن با نقشه و محل مساحت اولیه باشد در این صورت از دوحالت خارج نیست امکان اشتباه در خواندن متر باشد که اصلاح آن با هیات نظارت می باشد. دیگری ملک اضافه که متعلق به مالک اولیه باید به رضایتش برسد.
اصلاح حد به کوچه
حدی از یک ملک مجاوری تعریف شود و بعداً بر اثر تغییر وضع ملک مجاور مذکور و به هر علت دیگر همان حد در وضع موجود محل به کوچه محدود گردد. در چنین فرضی ، اصلاح حد ملک مورد نظر در ثبت دفتر املاک و سند مالکیت ، با گواهی صریح شهرداری مبنی بر عمومی بودن کوچه بلااشکال است. سند مالکیت اولیه باطل و سند جدید با حدود و ثغور جدید صادر می گردد.
تجمیع املاک
هرگاه مالک یا مالکین ملکی در کنار هم متصل به هم دارای قطعاتی باشد لذا مایل باشند ملک مزبور را بایک قطعه واحد تبدیل نمایند میتوان با خذ مجوزات لازم تبدیل به یک قطعه نمایند.
مستفاد از بند 313 مجموعه بخشنامه ثبتی مقر می دارد به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده ، اجازه داده می شود در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی بصورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوطه و در نظر گرفتن شرایط این دستور ، مالک تقاضای تجمیع نماید و مالک با مالکین املاک مزبور ، سهام مشاعی برابر ر املاک مورد تجمع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمع حدود داشته باشد و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی …اسناد مالکیت اولیه و صدور سند جدید صادره…حسن تجمیع در این قطعات کوچکتر به قطعه بزرگتر تبدیل می شود و در اهداف مالک جاری می نماید.
صدور سند مالکیت بنام وراث
هرگاه مالک ملکی فوت نماید وراث حسن الفوت او با گواهی حصر وراثت و مالیات بر ارث واصل سند مالکیت می توانند درخواست سند مالکیت سهم الارثی خود را نمایند که سند مالکیت اولیه باطل و سند سهم الارثی صادر می گردد.
ماده 25 قانون اصلاحی ثبت مواردی که تضیع حقی برای شخصی نگردد از جمله اشتباهات قلمی…. درجای خود توضیح داده میشود.
ابطال سند در اداره ثبت که منجر به تغییر مالکیت می گردد:
سند معارض
واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نموده گزارش کار را بنحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال نماید. دفاتر اسناد رسمی باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل به مواد 4 و 5 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض عمل نمایند.
سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود در صورتی که هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض(ثبت موخر) ابلاغ می نماید
چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دوماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحضات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام رسمی خواهد نمود.
جهت پیگیری مسائل و مشکلات حقوقی و کیفری خود، حتما با وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت و همفکری نمایید. چراکه با تجربه و دانش متخصصین می توان در جهت بهتر به نتیجه رسیدن موضوع گام برداشت.
گروه وکلای حقوق یاران
66415948-66415863-6641589